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2021年报季①|藏在招商保利绿城年报里的残酷事实和重要启示

2021年报季①|藏在招商保利绿城年报里的残酷事实和重要启示

分类:财经

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地产财富会

面对困境,

是找到未来的关键。

相信市场,给市场想要的,

它就给给你想要的。

新发展就在我们寻找新解法的路上。

2022-03-29

   

虎年发布的这一季2021年地产年报,比想象中更不容易。

“猛虎”们在“出山”的过程中遇到了重重阻碍――“疫情影响”、“审计师问题”、“数核师”问题……包括新力控股、融信集团、世茂集团、宝龙地产、佳兆业、中国恒大等房企年报均遭遇了“难产”。

而今年的年报整体成色也不如往年好,甚至早在两个月前就被预估为十年来“最差年报季”――因为有30家房企预告归母净利润亏损,30家房企合计预计亏损接近700亿,刷新历史纪录。

如今,随着年报发布,我们看到甚至堪称“尖子生”的国家队年报里,也存在着一些问题:于是,今天,我们把招商蛇口(001979)、保利置业、绿城中国这三家“国家队”背景的地产公司年报摆在一起,找到了藏在里面的两个残酷事实和重要启示。

他们值得所有人深思。承认行业问题不是坏事,比试卷上有没有100分更重要的是我们怎么能走得更长,走得更稳,甚至怎么才能在行业承压后用新方法走出新天地。

1

利润率下行

低毛利时代需要多维新解法

随着去年万科喊出房地产要向制造业学习,要适应“赚小钱”的新时期之后,地产进入低毛利时代已经成为了行业共识。

在年报季之前,大部分人都打完了“预防针”,明确预知了大部分房企的利润和利润率一定是下行的。但很多人都没想到,竟然下滑了这么多,连国家队都过得非常不轻松。

年报显示,招商蛇口归属于上市公司股东的净利润103.72亿元,同比减少15.35%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润88.59亿元,同比减少2.46%;结转毛利率 25.47%,较2020年下降 3.22个百分点。

A股保利发展(600048.SH)的年报预计4月19日才能发布,不过和他同属保利集团的港股上市平台小兄弟保利置业集团(00119.HK)(下称“保利置业”)已经发出了2021年年报。

对比之下,保利置业简直是“尖子生”――2021年毛利率为33.9%,同比2020年基本持平,微增0.16个百分点;2021年净利率7.14%,同比下降0.29个百分点。但即使是这样的保利置业集团,也坦言公司正在面临行业性的利润下行问题。

对此,保利置业董事总经理王健透露,

实际上,目前公司已售未结转部分的毛利率预计在24%-26%左右,2022年整体也将在这个水平。

王健表示,在行业盈利水平普降的趋势下,20%左右的毛利率是当下行业一个正常水平,能在20%以上已经不错了。

与此同时,甚至有国家队的毛利率已经开始低于20%――这就是如今国资控股下的绿城中国。

绿城中国年报显示,这家公司的毛利率已经下降到过去4年来的最低水平:该集团2021年实现的毛利率自较2020年23.7%下降5.6个百分点至18.1%;其中物业销售毛利率仅为17.5%,较2020年的23.6%下降了6个百分点。

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这已经是绿城中国毛利率的三连降了。过往年报数据显示,绿城中国2019年、2020年的毛利率分别为25.4%和23.7%。

绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强也坦言,“5.6个百分点确实下降比较多”。

为什么毛利率会下降那么多?耿忠强表示,一是近年来特别是去年下半年之前,土地市场竞争激烈,土地成本上升;二是受政府调控、限价影响,绿城的品牌价值没有充分体现。同时,他还透露,目前绿城中国手中,3308亿元已售未结部分也将维持在这个毛利率水平左右。

实际上,毛利率下行不止是上述三家房企的个别问题,而是行业转型变革发展中给所有人带来的必然难题,因为房地产已经告别黄金时代的高毛利和规模为王了。

现在,走得稳比走得快更重要。

在走得稳之外,在低速时代学会赚小钱、保持安全而长久永续经营、寻找第二甚至第三曲线去稳住利润甚至增加新利润,多维度、全方面寻找低毛利时代新解法,是每一家房企都必须要学会的生产和发展之道。

2

谨慎并购

大整合来之前产品销售回升是关键

2021年房企国家队们都在做什么?

从年报中可以看到,其中很重要的一件事是,抓住第二第三轮集中供地的时机持续拿地,但面对并购却相对谨慎。

根据来自中指研究院的数据显示,2021年新增货值排行榜中,前十里有六家国家队:其中保利发展位列行业第一;绿城中国为行业第四;华润置地第五、招商蛇口第六。

保利旗下,即使是盘子相对小的保利置业也在抓住去年第二轮、第三轮集中供地的机会大力扩储。年报显示,保利置业全年新增项目19个,首入常州、太仓和宁海,总土地成本较2020年增长39%。

与此同时,尽管很多人都在期待国资企业能应用自身的融资能力和稳健优势,成为当下诸多出险房企的“白武士”,但这些“准白武士”们都还在兢兢业业地严格尽调中。

必须注意到,国家队们能安稳走到如今,不只是因为他们“关系硬”“资金便宜”。也是因为一直以来,出于更高的安全要求风险考虑,国家队面对扩张机会时,必须更谨慎。

即使是到了2022年,出现在并购市场上的项目在持续增加,甚至很多出险房企都开始愿意将优质项目清单摆上市场,潜在买家们却依然谨慎。

例如,我们看到,今年1月率先完成并购债的房企招商蛇口,如今仍未完成任何一笔对出险房企的收并购。

对此,招商蛇口董事总经理蒋铁峰直言:

有些项目,进去尽调后会发现问题特别多。所以我们还是比较谨慎地推进。

这也是为什么,今年3月的还债高峰期,一切情况会突然变得比所有人想象中更难(详见地产财富会此前报道《589亿!又一偿债高峰期到来,哪些房企接下来最难熬?》)。

因为过去像万达、新城控股(601155)那样卖几个项目来解决公司流动性缺口的办法,突然用不了了――即使是真的很好的项目,买家们的尽调流程也拉长了、尽调标准也提高了、款项能到账的时间也变长了。同时债券持有人们还因此变得更加恐慌,甚至出现了部分挤兑现象。

当然,随着3月以来地产政策面暖风阵阵袭来――包括更多并购贷下发,银行与包括美的、碧桂园在内的民企签订并购及保障性租赁住房战略合作协议,各地房贷利率下降等,最坏的时候已经过去了,行业和市场未来的好转值得期待。

只是从当下谨慎的并购市场心态来看,距离行业大规模整合仍有时日。毕竟多主体参与并购的目的是化解行业风险,为此,更严谨的尽职调查、交易方案以及风险化解方案,都需要时间。

这个时间差里的信心,需要通过销售市场的回暖来改变――做好产品,保障持续经营运转,一定是当前所有企业降低风险、走得更稳的关键。

即使是要寻找第二曲线,守住产品根本,销售回正回升,才是所有信心的根基。

今年是虎年,地产财富会今年提出探寻房企虎力值,但目前看到的年报都大部分都“马马虎虎”――因为过去的一年太特别了。或许真正的房企“虎力值”,不在过去,而在今年即将到来的未来:我们期待第二季度和第三季度房企们的产品市场表现,也希望大家更稳健地走更远的路,找到新平衡和新发展。

本文首发于微信公众号:地产财富会。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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    2022-04-05 00:11:52 

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    2022-04-30 00:01:43 

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